En 2023, le marché immobilier s’est tendu, subissant notamment l’inflation et un taux d’intérêt croissant, qui ont réduit l’accès au crédit pour beaucoup de foyers.
Par conséquent, le volume de transactions immobilières a chuté, dans l’ancien comme dans le neuf. Mais alors, quelles conséquences peut-on observer sur les prix des biens ?
L’enquête trimestrielle de l’INSEE, publiée en octobre 2023, révèle que les promoteurs immobiliers jugent leur stock de logements invendus élevés.
Si de nombreux opérateurs ont reporté ou annulé certains de leurs programmes, une correction des prix a vu le jour, d’après le Moniteur.
Le baromètre des prix immobiliers LPI-iad souligne que les potentiels acquéreurs de maisons individuelles doivent souvent renoncer à leur projet, faute de financement. Ce marché étant en berne depuis le printemps, les prix des maisons neuves ont reculé de 1,6 % sur les mois précédent juillet. Du côté des appartements neufs, les prix diminuent également avec une baisse enregistrée de 1,4 %.
Toutefois, ces moyennes cachent d’importantes variations d’une ville à l’autre. D’après BFM, les plus forts reculs de prix en immobilier neuf concernent Nice (-8 % depuis février), Nantes (-6 %), Lyon (-3 %) et Montpellier (-2 %). Lille devient la grande ville française où un 3 pièces neuf est le moins cher, volant la vedette à Toulouse.
En complément de la baisse de prix des programmes immobiliers à leur lancement, les invendus (fins de programme) arborent des décotes dépassant parfois les 10 %.
Une première baisse annuelle des prix a été observée sur les logements anciens en fin d’été 2023. Ils ont diminué de 1 %, en moyenne, sur un an en août, pour la première fois depuis 2015. D’après le site des notaires de France, cette baisse devait s’intensifier pour atteindre 3 % en novembre et concerner davantage les maisons (-3,2 %) que les appartements (-2,7 %).
L’évolution des prix de l’ancien est inégale selon les régions. À fin juillet, le baromètre LPI-iad observait une baisse des prix des appartements de 4,1 % en moyenne, dans 30 % des villes en province.
Les communes qui présentaient les prix les plus élevés sont les plus touchées par la chute des prix, comme Lyon (-8,6 %), Bordeaux (-8,1 %), Nantes (-5,2 %), Rennes (-3,9 %) ou Paris.
À Paris, les notaires enregistrent une diminution du prix des appartements anciens de 4,6 % sur 1 an. Ils anticipent une baisse annuelle de 5,7 % d’ici décembre, avec un prix au m² inférieur à 10 000 €.
Les plus fortes baisses de prix concernent les quartiers du nord-est de la capitale comme la Chapelle dans le 18e (-14,6 %) ou Charonne dans le 20e (-14,2 %). On constate aussi des baisses allant de 7 % (logement avec un DPE correct) à 15-20 % (mauvais DPE) dans le 18e (quartier Marcadet) ou encore dans le 11e arrondissement (République).
En Île-de-France, les notaires du Grand Paris notent que les prix des logements ont chuté de 4,3 % entre août 2022 et août 2023, sans distinction majeure entre les appartements (-4,5 %) et les maisons (-4,1 %).
Cette tendance concerne même les communes aux prix les moins élevés comme Garges-lès-Gonesse et Melun (jusqu’à -4,4 %). Les Hauts-de-Seine et les Yvelines n’échappent pas à la règle (-3,1 %), ni le Val-de-Marne où la baisse s’intensifie (-4,3 %) et atteint même 7 % dans les villes de Choisy-le-Roi ou Fontenay-sous-Bois.
Dans certaines banlieues résidentielles appréciées comme Gif-sur-Yvette, la diminution des prix représente jusqu’à 10 % sur les maisons par rapport à l'année dernière.
Le baromètre BFM Business publié en octobre confirme que la baisse des prix prend racine à Paris, Lyon ou Bordeaux, mais gagne également les villes de taille moyenne depuis la rentrée avec des chutes allant jusqu’à 21 % à Mulhouse, 12 % à Brest, 15 % à Amiens, 10 % à Limoges, 9 % à Besançon, citant même Mulhouse (-21 %) et Brest (-12 %).
Les départements abritant les plus grandes métropoles subissent les reculs de prix les plus conséquents au niveau des appartements, comme le Rhône (-5,1 %), la Gironde (-4,5 %) ou la Loire-Atlantique (-3,7 %). Du côté des maisons, la Moselle (-11,3 %), le Haut-Rhin (-9,1 %) et le Bas-Rhin (-6,3 %) sont les plus touchés.
